Kısaca: Konut kredisi kredi tahsis ücreti, kredi anaparasının binde beşini geçemeyen ve dosya masrafından ayrı değerlendirilen bir kalemdir. 2026'da ipotek tesis ve fekki masrafları, ekspertiz, DASK ve konut sigortası da hesaba katıldığında toplam peşin maliyet, kredi tutarının küçük ama planlanması gereken bir bölümünü oluşturur.
- Tahsis ücreti anaparanın binde beşini aşamaz; dosya masrafı adı altında ayrıca ücret alınamaz.
- İpotek tesis ve fekki masrafları tapu işlemlerinde ayrı kalemler olarak ödenir.
- Ekspertiz, DASK ve konut sigortası kredi onayından önce cepten çıkar.
- 1.500.000 TL kredi için toplam peşin masraf örnekte yaklaşık 30.000 TL'yi bulur.
İçindekiler
Konut kredisi kredi tahsis ücreti, bankanın krediyi onaylarken anapara üzerinden aldığı ve yasal olarak üst sınırı belirlenmiş bir bedeldir. 2026’da bu kalem, dosya masrafı adı altında ayrıca tahsil edilemez; ipotek tesis ve fekki masrafları, ekspertiz, DASK ve konut sigortası ise ayrı ayrı hesaplanır. Aşağıda hangi kalemin ne kadar tuttuğunu ve örnek bir kredi üzerinden toplam maliyeti bulacaksınız.
Konut kredisi kredi tahsis ücreti nedir, dosya masrafından farkı ne?
Tahsis ücreti, bankanın kredi tahsis sürecindeki operasyonel maliyeti için aldığı ücrettir. Dosya masrafı ise aynı işlemin eski ve daha geniş adıdır; mevzuat açısından tüketici kredisinde dosya masrafı alınamaz, tahsis ücreti ise anaparanın binde beşini geçemez.
Bazı bankalar sözleşmede hâlâ “dosya masrafı” ifadesini kullanabiliyor. Bu, tahsis ücretinin yasal sınırının dışına çıkma hakkı vermez. Sözleşmede hangi ad geçerse geçsin, kredi tahsis ücreti kaleminin binde beş sınırına uyulup uyulmadığını kontrol edin.
Yapılandırma işlemlerinde de tahsis ücreti kredi tutarı üzerinden yeniden hesaplanır. Faiz tasarrufunuzun bu ücretten fazla olup olmadığını baştan hesaplamak, yapılandırmanın gerçekten kârlı olup olmadığını gösterir.
2026’da konut kredisi masraf kalemleri hangileri?
Kredi onayından tapu teslimine kadar geçen süreçte peşin ödenen kalemler şunlardır:
- Kredi tahsis ücreti: Anaparanın en fazla binde beşi.
- Ekspertiz değerleme ücreti: Bankanın anlaşmalı firmasına ödenir, konutun değerine göre değişir.
- İpotek tesis masrafı: Tapu müdürlüğünde ipoteğin kurulması için ödenen harç ve döner sermaye bedeli.
- DASK ve konut sigortası: Kredi kullanımı sırasında bankaya ibraz edilmesi istenen poliçeler.
- Tapu devir harcı: Alıcı ve satıcı arasında paylaşılan, konut bedeli üzerinden hesaplanan harç.
- İpotek fekki masrafı: Kredi kapanırken ipoteğin kaldırılması için ödenen bedel.
Emlakçı komisyonu da varsa sürece eklenir; ancak bu kalem bankaya değil aracı kuruma ödenir. Kalemlerin ayrıntılı dökümü için konut kredisi dosya masrafı rehberine bakabilirsiniz.
Kredi tahsis ücretinin yasal sınırı nasıl hesaplanır?
Sınır, kredi anaparasının binde beşidir. Örneğin 1.500.000 TL kredi için üst sınır 7.500 TL’dir. Banka bu tutarın altında ücret alabilir; üstünde alamaz.
Hesap, kredi kullandırıldığı anda bir kez yapılır ve peşin tahsil edilir. Taksitlere eklenmez. Yapılandırmada ise kalan anapara üzerinden yeniden hesaplanır; bu nedenle yapılandırma teklifini değerlendirirken tahsis ücretini de toplam maliyete katın.
Faiz pazarlığı yaparken tahsis ücretini de masaya koymak gerekir. Teklifler arasındaki farkı görmek için faiz oranı pazarlığı yazısındaki yöntem işinize yarar.
İpotek tesis ve fekki masrafları ne kadar?
İpotek tesis masrafı, tapu müdürlüğünde ipoteğin kurulması sırasında ödenen harç ve döner sermaye bedelinden oluşur. Tutar, ipotek edilen bedele göre değişir ve ilgili tarifeye göre hesaplanır. Kredi dosyanız açılırken banka bu tutarı size bildirir.
İpotek fekki masrafı ise kredi tamamen kapanınca ipoteğin kaldırılması için ödenir. Bu kalemi unutanlar kapanışta ek bir ödemeyle karşılaşabilir. Kredi kapatma planınızı yaparken fekki masrafını da bütçeye ekleyin.
İpotek devri veya dain-i mürtehin değişikliği gibi işlemlerde ayrıca tapu masrafı doğabilir. Bu tür işlemlerde bankanın yönlendirmesini yazılı olarak isteyin.
Örnek: 1.500.000 TL kredi için toplam maliyet
Aşağıdaki tablo, 1.500.000 TL tutarında bir konut kredisi için tipik kalemleri gösterir. Tutarlar bankaya ve konuta göre değişebilir; buradaki amaç büyüklük sırasını göstermek.
| Kalem | Tahmini tutar (TL) | Ne zaman ödenir? |
|---|---|---|
| Kredi tahsis ücreti (binde 5 üst sınır) | 7.500 | Kredi kullandırımında |
| Ekspertiz değerleme ücreti | 3.000 – 6.000 | Başvuru sonrası |
| İpotek tesis masrafı | 2.000 – 4.000 | Tapu işleminde |
| DASK ve konut sigortası (yıllık) | 4.000 – 8.000 | Kredi öncesi |
| Tapu devir harcı (alıcı payı) | Konut bedelinin %2’si | Tapu devrinde |
| İpotek fekki masrafı | 1.000 – 2.500 | Kredi kapanışında |
Tapu devir harcı hariç tutulduğunda 1.500.000 TL kredi için peşin ödenen masraf yaklaşık 17.500 – 28.000 TL aralığına denk geliyor. Tapu harcı da eklendiğinde toplam, konut bedeline göre belirgin biçimde yükselir. Peşinat ve masraf dengesini kurmak için peşinat senaryoları yazısına göz atın.
Hangi hatalar toplam maliyeti artırır?
- Sadece faiz oranına bakıp tahsis ücretini ve sigorta kalemlerini hesaba katmamak.
- “Dosya masrafı” adı altında binde beşin üzerinde ücret alındığını fark etmemek.
- İpotek fekki masrafını kapanış bütçesine eklememek.
- Yapılandırma teklifinde yeni tahsis ücretini hesaplamadan karar vermek.
- Ekspertiz ve sigorta tutarlarını başvuru öncesinde yazılı olarak almamak.
Ön onay ile kesin onay arasındaki farkı bilmek, bu kalemlerin ne zaman kesinleştiğini anlamayı kolaylaştırır; ayrıntılar için ön onay rehberine bakabilirsiniz.
Adım adım: Başvurudan tapuya masraf kontrolü
- Bankadan yazılı masraf dökümü isteyin: tahsis ücreti, ekspertiz, sigorta, ipotek.
- Tahsis ücretini anaparanın binde beşiyle karşılaştırın.
- Ekspertiz ve sigorta için alternatif teklif alın; bankanın anlaşmalı firması şart mı sorun.
- Tapu devir harcı ve ipotek tesis masrafını tapu müdürlüğünden teyit edin.
- Kapanışta ödeyeceğiniz ipotek fekki masrafını bütçeye ekleyin.
- Tüm kalemleri toplayıp kredi taksitiyle birlikte aylık nakit akışınıza yerleştirin.
Kısa özet
Konut kredisi kredi tahsis ücreti, anaparanın binde beşini geçemeyen tek bir kalemdir; dosya masrafı adı altında ikinci kez alınamaz. Gerçek maliyet ise ekspertiz, ipotek tesis-fekki, DASK, konut sigortası ve tapu harcıyla birlikte ortaya çıkar. Başvuru öncesinde bu kalemleri yazılı olarak toplamak, sürpriz ödemelerin önüne geçer.
Sık sorulan sorular
Konut kredisinde tahsis ücreti ile dosya masrafı aynı şey mi?
Hayır. Dosya masrafı tüketici kredisinde alınamaz; tahsis ücreti ise anaparanın binde beşini geçemeyecek şekilde alınabilir. Sözleşmede hangi ad geçerse geçsin sınır aynıdır.
Kredi tahsis ücreti ne zaman ödenir?
Kredi kullandırıldığı anda peşin olarak tahsil edilir. Yapılandırmada kalan anapara üzerinden yeniden hesaplanır.
İpotek fekki masrafını kim öder?
Kredi tamamen kapanınca ipoteğin kaldırılması için yapılan masrafı kredi borçlusu öder. Kapanış bütçesine eklenmelidir.
1.500.000 TL kredi için tahsis ücreti en fazla ne kadar olabilir?
Binde beş sınırına göre en fazla 7.500 TL'dir. Banka bu tutarın altında ücret alabilir.
İlgili yazılar
- Konut Kredisi Faiz Oranı Pazarlığı: 4 Teklif Nasıl
- Konut Kredisi Aylık Ödeme Hesaplama: Formül ve 3 Örnek
- Konut Kredisi Gelir Taksit Oranı: 4 Kalem
Bankaların güncel oranlarıyla aylık taksidi karşılaştırın.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır, kişisel finansal danışmanlık değildir. Oran ve mevzuat bilgileri yazının yayımlandığı tarihteki kaynaklara dayanır; işlem yapmadan önce güncel koşulları bankanızdan teyit edin.
