Kısaca: Konut kredisi masrafları peşinattan düşülür mü sorusunun yanıtı hayırdır: banka bu kesintileri genellikle onaylanan kredi tutarından yapar, peşinattan değil. Tahsis ücreti, sigorta primleri ve ipotek masrafı kullandırım anında düşüldüğü için hesabınıza geçen net tutar, sözleşmede yazan kredi tutarından düşük olur.
- Kesintiler peşinattan değil, kullandırılan kredi tutarından yapılır; peşinat satıcıya giden paradır.
- Tahsis ücreti, sigorta primleri, ipotek ve ekspertiz masrafı kullandırım anında tahsil edilir.
- Masraflar konut bedelinin yüzde 4-6'sına ulaşabildiği için bütçeye baştan eklenmelidir.
- Net kullandırım tutarı, satıcıya ödenecek tutarı karşılamıyorsa farkı peşinattan tamamlamanız gerekir.
İçindekiler
Konut kredisi masrafları peşinattan düşülür mü sorusu, kredi onayı geldikten sonra hesabına geçen tutarı gören hemen herkesin aklına gelir. Kısa yanıt: hayır. Banka bu kesintileri peşinatınızdan değil, onaylanan kredi tutarından yapar. Peşinat satıcıya giden paradır; kredi ise bankanın size kullandırdığı tutardır. Masraflar ikinci kalemden, yani kredi tutarından tahsil edildiği için elinize geçen net para, sözleşmede yazan rakamın altında kalır.
Bu yazıda tahsis ücretinden ipotek masrafına kadar kullandırım anında yapılan altı kesintiyi, örnek bir kredi hesabı üzerinden sırasıyla gösteriyorum. Amacım, imza anında “bu para nereye gitti” sorusunu yaşamamanız için tabloyu önceden netleştirmek.
Konut kredisi masrafları peşinattan düşülür mü, yoksa kredi tutarından mı?
Peşinat, evin satış bedelinin bankanın kredilendirmediği kısmıdır ve tapuda satıcıya ödenir. Banka bu paraya dokunmaz. Kredi kullandırımında yapılan kesintiler ise kredi hesabına yatırılan tutardan, yani bankanın size borçlandırdığı paradan düşülür.
Pratikte bu şu anlama gelir: 2.000.000 TL kredi onayı aldıysanız ve toplam masraf 60.000 TL ise, hesabınıza 1.940.000 TL geçer. Satıcıya ödemeniz gereken tutar 2.000.000 TL ise aradaki 60.000 TL’yi peşinatınızdan tamamlamanız gerekir. Yani masraf peşinattan “düşülmez”, ama peşinatınızı fiilen eritir.
Kullandırım anında yapılan 6 kesinti
Aşağıdaki kalemler bankadan bankaya küçük farklarla değişir; tutarlar örnek niteliğindedir. Sıralama ise genellikle şöyle işler: önce kredi tutarı üzerinden hesaplanan ücretler, sonra sigorta primleri, ardından tapu ve ipotek masrafları.
| Kesinti | Neye göre hesaplanır | Örnek tutar |
|---|---|---|
| Tahsis (dosya) ücreti | Kredi tutarının binde 5’i civarı | 10.000 TL |
| Ekspertiz ücreti | Sabit tarife | 5.000 TL |
| Konut sigortası primi | Konut değeri ve poliçe süresi | 6.000 TL |
| DASK primi | Konutun metrekaresi ve risk sınıfı | 4.000 TL |
| Hayat sigortası primi | Kredi tutarı, yaş ve vade | 12.000 TL |
| İpotek ve tapu masrafı | Tapu harcı ve ipotek tesis ücreti | 23.000 TL |
1. Tahsis ücreti
Bankanın krediyi kurup dosyayı işleme aldığı için aldığı ücrettir. Kredi tutarı üzerinden oransal hesaplanır ve kullandırım anında tek seferde kesilir. Pazarlık payı en yüksek kalemlerden biridir; maaş müşterisi ya da mevduat sahibiyseniz indirim isteyebilirsiniz.
2. Ekspertiz ücreti
Bankanın anlaşmalı değerleme şirketine evi inceletmesi için ödenir. Kredi onayından önce alınır; bazı bankalar bu tutarı kullandırım anında mahsuplaşır. Ekspertiz raporu aynı zamanda kredi/değer oranını belirlediği için doğrudan kredi limitinizi etkiler.
3. Konut sigortası primi
Konutun yanma, su baskını gibi risklere karşı sigortalanması istenir. Poliçe genellikle yıllık düzenlenir ve ilk yıl primi kullandırımda tahsil edilir. Sonraki yıllarda poliçeyi kendiniz yenileyebilirsiniz.
4. DASK primi
Zorunlu deprem sigortasıdır ve ipotek tesis edilirken banka poliçeyi görmek ister. Prim, konutun bulunduğu deprem risk bölgesine ve metrekareye göre değişir. DASK poliçesi olmadan ipotek işlemi tamamlanmaz.
5. Hayat sigortası primi
Kredi borçlusunun vefatı ya da iş göremezliği halinde borcun kapanmasını sağlar. Zorunlu değildir, ancak bankaların büyük bölümü kredi onayında bunu bekler. Prim; yaş, kredi tutarı ve vadeye göre hesaplandığı için genç ve kısa vadeli kredilerde daha düşük çıkar.
6. İpotek ve tapu masrafı
Tapu harcı, ipotek tesis ücreti ve döner sermaye bedelinden oluşur. Tapuda kredi lehine ipotek kurulurken ödenir. Bu kalem, kullandırım anındaki kesintilerin en büyüğü olabilir; bu yüzden konut kredisi masrafları peşinattan düşülür mü diye merak edenlerin önce bu kalemi hesaplaması gerekir.
Örnek hesap: 2.000.000 TL kredi, elinize ne geçer?
Diyelim ki 2.500.000 TL’lik bir ev için 500.000 TL peşinat verdiniz ve 2.000.000 TL kredi onayı aldınız. Yukarıdaki tablodaki tutarlarla toplam kesinti 60.000 TL çıkıyor.
- Onaylanan kredi tutarı: 2.000.000 TL
- Toplam kesinti: 60.000 TL
- Hesaba geçen net tutar: 1.940.000 TL
- Satıcıya ödenmesi gereken kalan tutar: 2.000.000 TL
- Peşinattan tamamlanması gereken fark: 60.000 TL
Görüldüğü gibi masraf peşinattan düşülmüyor; ancak kredi tutarından kesildiği için satıcıya eksik para gitmesin diye cebinizden ek ödeme yapıyorsunuz. Konut kredisi masrafları peşinattan düşülür mü sorusunun pratik karşılığı budur: masraf krediden gider, açığı peşinat kapatır.
Sık yapılan hatalar
- Bütçeyi yalnızca peşinat ve aylık taksite göre planlamak; masrafları hesaba katmamak.
- Kredi onay tutarını, satıcıya ödenecek tutarla birebir aynı sanmak.
- Hayat sigortasının zorunlu olduğunu düşünüp hiç sormamak ya da tam tersine, iptal edilebileceğini bilmemek.
- Ekspertiz değerinin düşük çıkması hâlinde kredi/değer oranının değişeceğini öngörmemek.
Adım adım yapılacaklar
- Bankadan yazılı masraf dökümü isteyin; sözlü bilgiyle yetinmeyin.
- Toplam kesintiyi kredi tutarından düşüp net kullandırım tutarını hesaplayın.
- Net tutarın satıcıya ödenecek parayı karşılayıp karşılamadığını kontrol edin.
- Eksik kalıyorsa farkı peşinat bütçesine ekleyin.
- Sigorta poliçelerini kullandırımdan önce karşılaştırın; aynı teminatı daha uygun bir prime alabilirsiniz.
- Tahsis ücreti ve hayat sigortası için indirim talep edin.
Kısa özet
Konut kredisi masrafları peşinattan düşülmez; kullandırılan kredi tutarından kesilir. Tahsis ücreti, ekspertiz, konut sigortası, DASK, hayat sigortası ve ipotek masrafı toplamı konut bedelinin yüzde 4-6’sına ulaşabildiği için bu tutarı baştan bütçeye eklemek, imza gününde sürpriz yaşamamanın en kolay yoludur.
Sık sorulan sorular
Konut kredisi masrafları peşinattan düşülür mü?
Hayır. Banka kesintileri onaylanan kredi tutarından yapar. Peşinat satıcıya ödenen paradır ve banka bu tutara dokunmaz. Ancak kesinti sonrası kredi tutarı eksildiği için satıcıya ödenecek farkı çoğu zaman peşinattan tamamlamanız gerekir.
Kredi kullandırımında hangi kesintiler yapılır?
Genellikle tahsis ücreti, ekspertiz ücreti, konut sigortası primi, DASK primi, hayat sigortası primi ile ipotek ve tapu masrafı kesilir. Bankadan bankaya küçük farklar olabilir.
Hayat sigortası zorunlu mu?
Yasal olarak zorunlu değildir; ancak bankaların büyük bölümü kredi onayında bunu talep eder. Poliçeyi kullandırım öncesinde karşılaştırmanız ve koşullarını sormanız yararınıza olur.
Masraflar konut bedelinin ne kadarını oluşturur?
Tapu, banka ve sigorta kalemleri bir arada konut bedelinin yaklaşık yüzde 4-6'sına ulaşabilir. Bu oran; konutun değerine, kredi tutarına ve seçilen poliçelere göre değişir.
İlgili yazılar
- Konut Kredisi Sigorta Poliçesini Kendin Almak: 5 Kalem
- Konut Kredisi Ekspertiz Ücreti İadesi: Kim Öder, Ne Zaman Geri
- Konut Kredisi Kredi Tahsis Ücreti: 2026’da Kalem Kalem Maliyet
Bankaların güncel oranlarıyla aylık taksidi karşılaştırın.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır, kişisel finansal danışmanlık değildir. Oran ve mevzuat bilgileri yazının yayımlandığı tarihteki kaynaklara dayanır; işlem yapmadan önce güncel koşulları bankanızdan teyit edin.
