Televizyonda “faizsiz ev” reklamı, bankanın internet sitesinde konut kredisi kampanyası. İkisi de aynı hayali satıyor ama tamamen farklı mantıkla çalışıyor. Tasarruf finansmanı mı konut kredisi mi sorusuna “faiz yoksa daha ucuzdur” diye cevap vermek kolay; ancak bu cevap, işin en önemli iki değişkenini, yani zamanı ve fiyat artışını görmezden geliyor.
Bu yazıda iki yolu, aynı 1.000.000 TL’lik finansman ihtiyacı üzerinden altı kriterle karşılaştırıyoruz. Amaç birini kötülemek değil, hangisinin kime uygun olduğunu netleştirmek.
İki Sistem Arasındaki Temel Fark
Konut kredisinde banka parayı bugün verir, siz evi bugün alırsınız ve borcu faiziyle birlikte yıllar içinde ödersiniz. Tasarruf finansmanında ise önce siz birikim yaparsınız; birikiminiz belirli bir seviyeye ulaştığında ya da çekilişle sıranız geldiğinde şirket kalan tutarı finanse eder ve geri kalan taksitleri teslimden sonra ödemeye devam edersiniz.
Kısacası birinde zamanı satın alıyorsunuz, diğerinde zamanla ödüyorsunuz.
1. Kriter: Toplam Geri Ödeme
Ekim 2026 başında konut kredisi faizleri aylık %2,85 civarından başlıyordu. Aylık %2,87 faizle 120 ay vadeli 1.000.000 TL konut kredisinin taksidi yaklaşık 29.700 TL ve toplam geri ödemesi yaklaşık 3,56 milyon TL ediyor.
Tasarruf finansmanında aynı tutar için %8 organizasyon ücreti varsayalım. Toplam ödeme 1.080.000 TL, 120 ay vadede aylık taksit ise 9.000 TL olur. Rakamlar yan yana konunca fark çarpıcı görünür: konut kredisinde toplam ödeme üç katın üzerinde.
Ama bu karşılaştırma tek başına yanıltıcıdır. Çünkü konut kredisinde evi bugün alıyorsunuz, tasarruf finansmanında ise yıllar sonra. Tasarruf finansmanı mı konut kredisi mi sorusunu yalnızca toplam ödemeye bakarak yanıtlamak, hesabın yarısını görmezden gelmek anlamına gelir.
2. Kriter: Teslim Zamanı
Çekilişsiz sistemlerde teslim, birikiminiz mevzuatla belirlenen asgari tasarruf oranına ulaştığında ve asgari bekleme süresi dolduğunda gerçekleşir. Aylık 9.000 TL birikimle 1.000.000 TL’lik sözleşmede bu oranlara ulaşmak, peşinat ödemediğiniz senaryoda dört yılı aşabilir.
Bu süre boyunca kirada oturmaya devam edersiniz. Aylık 25.000 TL kira ödeyen bir hane için dört yıllık kira, artışlar hiç hesaba katılmasa bile 1,2 milyon TL’yi bulur. Bu tutar, tasarruf finansmanının toplam maliyetine eklenmesi gereken gizli bir kalemdir.
3. Kriter: Fiyat Artışı Riski
Tasarruf finansmanında sözleşme tutarı sabittir. Teslim günü elinize geçecek tutar 1.000.000 TL’dir ama o gün o parayla alınabilecek ev, bugünkünden çok daha küçük olabilir.
Basit bir hesap yapalım: konut fiyatlarının yılda ortalama %25 arttığı bir senaryoda dört yıl sonra aynı ev bugünkünün yaklaşık 2,4 katına çıkar. Bu durumda 1.000.000 TL’lik finansman, bugünün fiyatlarıyla yaklaşık 410.000 TL’lik bir eve karşılık gelir. Enflasyonun yüksek olduğu dönemlerde bu risk, faiz avantajını büyük ölçüde eritebilir.
Konut kredisinde ise evi bugünkü fiyattan alırsınız; sonraki fiyat artışı sizin lehinize işler.
4. Kriter: Aylık Bütçe ve Başvuru Şartları
Konut kredisi için düzenli ve belgelenebilir bir gelir, iyi bir kredi notu ve yüklü bir peşinat gerekir. Taksidin gelirin önemli kısmını yemesi, bankanın başvuruyu reddetmesine yol açabilir.
Tasarruf finansmanında ise giriş eşiği daha düşüktür; taksitler daha küçüktür ve başlangıçta peşinat zorunlu değildir. Konut kredisine başvurma imkânı olmayan, ancak düzenli birikim yapabilen biri için tasarruf finansmanı bir kapı açabilir.
5. Kriter: Esneklik ve Çıkış Maliyeti
Konut kredisini istediğiniz zaman ara ödemeyle küçültebilir ya da kapatabilirsiniz. Sabit faizli kredilerde sözleşmede yazıyorsa kalan vadeye göre yüzde 1 ya da yüzde 2 ile sınırlı bir erken ödeme tazminatı söz konusu olabilir. Konut finansmanı sözleşmelerindeki haklarınızı Ticaret Bakanlığı’nın konut finansmanı bilgilendirme sayfasında bulabilirsiniz.
Tasarruf finansmanında ise 14 günlük cayma süresinden sonra sistemden ayrılırsanız organizasyon ücreti genellikle iade edilmez. Bu konuyu ayrıntılı olarak organizasyon ücreti iadesi rehberimizde ele aldık.
6. Kriter: Faiz Hassasiyeti
Faiz kullanmak istemeyen kişiler için tasarruf finansmanı, katılım bankalarının konut finansmanıyla birlikte değerlendirilebilecek bir seçenektir. Katılım bankaları da faiz yerine kâr payı esasıyla çalışır ve evi bugün almanızı sağlar. Bu nedenle faiz hassasiyeti olan birinin seçenekleri yalnızca tasarruf finansmanıyla sınırlı değildir.
Örnek Senaryo: Aynı Gelir, İki Farklı Yol
Rakamları bir aile üzerinden düşünelim. Kirada oturan ve aylık 25.000 TL kira ödeyen iki aile, 1.000.000 TL’lik finansmanla ev sahibi olmak istiyor.
Birinci aile konut kredisini seçiyor. Evi bugün alıyor, kira ödemeyi bırakıyor ve 120 ay boyunca yaklaşık 29.700 TL taksit ödüyor. Bunun için başlangıçta peşinatı hazır etmesi ve bankanın gelir şartını karşılaması gerekiyor.
İkinci aile tasarruf finansmanını seçiyor. Teslime kadar geçen dört yılı aşkın sürede hem 9.000 TL taksit hem 25.000 TL kira ödüyor; yani her ay cebinden yaklaşık 34.000 TL çıkıyor. Bu, birinci ailenin kredi taksidinden daha yüksek bir aylık yük. Teslimden sonra kira bitiyor ve yalnızca 9.000 TL’lik taksit kalıyor.
Bu karşılaştırmanın gösterdiği şey şu: tasarruf finansmanı uzun vadede daha az toplam ödeme sunsa da, bekleme döneminde aile bütçesine konut kredisinden daha ağır gelebilir. Üstelik teslim günü elindeki 1.000.000 TL, o tarihteki fiyatlarla daha küçük bir eve karşılık gelebilir. Tasarruf finansmanı mı konut kredisi mi kararını verirken bu iki dönemi, yani bekleme ve teslim sonrası dönemi ayrı ayrı hesaplamak gerekir.
Tasarruf Finansmanı mı Konut Kredisi mi: Kime Hangisi Uygun?
Geliri yeterli, peşinatı hazır ve evi kısa sürede almak isteyen biri için konut kredisi, yüksek toplam ödemesine rağmen fiyat artışından korunma avantajı sunar. Konut kredisine erişimi olmayan, acelesi bulunmayan ve birikim disiplinine güvenen biri için ise tasarruf finansmanı zorunlu bir birikim planı işlevi görebilir.
Karar vermeden önce kendi rakamlarınızla iki senaryoyu yan yana koyun: konut kredisinin toplam maliyeti ile tasarruf finansmanının toplam maliyetine bekleme süresindeki kira ve olası fiyat artışını ekleyin. Tasarruf finansmanı mı konut kredisi mi sorusunun doğru cevabı, bu iki rakamdan düşük olanıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Tasarruf finansmanında ev ne zaman teslim edilir?
Teslim, çekilişsiz sistemlerde birikimin mevzuatta belirlenen asgari orana ulaşmasına ve bekleme süresinin dolmasına bağlıdır. Çekilişli sistemlerde ise kurada sıranın gelmesiyle teslim daha erken olabilir. Sözleşmedeki teslim koşullarını mutlaka okuyun.
Tasarruf finansman şirketleri denetleniyor mu?
Evet. 2021’deki yasal düzenlemeyle tasarruf finansman şirketleri BDDK’nın lisansına ve denetimine tabi hale geldi. Sözleşme imzalamadan önce şirketin BDDK lisansına sahip olup olmadığını kontrol edin.
Konut kredisi ile tasarruf finansmanı birlikte kullanılabilir mi?
Teorik olarak mümkündür; örneğin tasarruf finansmanından teslim alınan tutar bir konut kredisiyle tamamlanabilir. Ancak iki borcun aynı anda gelir üzerindeki yükü dikkatle hesaplanmalıdır.
Faizsiz sistemde gerçekten hiç ek maliyet yok mu?
Faiz yoktur ama organizasyon ücreti vardır. Bu ücret, bekleme süresindeki kira ve fiyat artışı birlikte düşünüldüğünde sistemin gerçek maliyetini oluşturur.
Bankaların güncel oranlarıyla aylık taksidi karşılaştırın.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır, kişisel finansal danışmanlık değildir. Oran ve mevzuat bilgileri yazının yayımlandığı tarihteki kaynaklara dayanır; işlem yapmadan önce güncel koşulları bankanızdan teyit edin.
