Kısaca: Konut kredisi ön onay, bankanın gelir, kredi notu ve mevcut borçlara bakarak çıkaracağı yaklaşık kredi limitini önceden gösteren bağlayıcı olmayan bir değerlendirmedir. Bu değerlendirme ev arama bandınızı daraltır, pazarlıkta elinizi güçlendirir ve taksit dışındaki masraflarla birlikte gerçek aylık maliyeti hesaplamanızı sağlar. Çoğu bankada 30-90 gün geçerli olduğu için süre bitmeden ekspertiz ve tapu adımlarına geçmek gerekir.
- Ön onay bağlayıcı değildir; kesin onay ekspertiz ve tapu incelemesinden sonra çıkar.
- Limit; gelir, kredi notu, mevcut taksit yükü ve peşinat oranına göre hesaplanır.
- Bankalar ön onayı genellikle 30-90 gün geçerli sayar, faiz değişirse taksit yeniden hesaplanır.
- Taksidin üzerine sigorta primleri, vergi kesintileri ve tek seferlik masraflar eklenmelidir.
- Ekspertiz değeri satış fiyatının altında kalırsa kredi üst limiti düşer, fark peşinattan karşılanır.
İçindekiler
Konut kredisi ön onay, bankanın henüz bir ev seçmeden önce gelirinize, kredi notunuza ve mevcut borçlarınıza bakarak “bu profilde yaklaşık şu kadar kredi çıkabilir” demesidir. Bağlayıcı bir sözleşme değildir; buna karşın ev bakmaya başlamadan önce bütçenizin üst sınırını gösterir. Bu sınırı bilmek, gereğinden pahalı konutlara bakıp zaman kaybetmeyi ve pazarlık masasında elinizin zayıflamasını engeller.
Konut kredisi ön onay nedir, ne işe yarar?
Ön onay bir kredi vaadi değil, kişisel finansal tablonuz üzerinden yapılan bir ön değerlendirmedir. Banka maaşınızı, ek gelirlerinizi, kredi kartı ve mevcut kredi taksitlerinizi aynı tabloda görüp aylık ödeme kapasitenizi çıkarır. Sonuç size bir limit aralığı ve yaklaşık taksit tutarı olarak döner.
Ön onay, kesin onay değildir. Kesin onay için seçtiğiniz konutun ekspertiz raporu ve tapu kaydı da incelenir; ipotek tesis edilmeden para kullanılamaz. Yine de iki somut faydası vardır: hangi fiyat bandındaki evlere bakacağınızı bilirsiniz ve satıcıya karşı “kredim hazır” diyebileceğiniz bir zemine sahip olursunuz.
Konut kredisi ön onay kaç gün geçerlidir?
Bankaların çoğu konut kredisi ön onayını 30 ile 90 gün arasında geçerli sayar; süre bankaya ve kampanya dönemine göre değişir. Bu aralıkta faiz oranları ya da bankanın kredi koşulları değişirse onay güncellenir ve taksit tutarı yeniden hesaplanır. Süre dolduğunda değerlendirme baştan yapılır.
Bu yüzden ev arama takviminizi ön onayın geçerlilik penceresine göre kurun. Ön onay süresi içinde başka bir kredi kullanmanız, kredi kartı limitinizi artırmanız veya mevcut borçların taksitlerini yükseltmeniz, bankanın yeniden hesapladığı limiti aşağı çekebilir.
Konut kredisi ön onay için 6 adım
- Gelir ve düzenli giderleri tek sayfada toplayın. Maaşın yanına kira geliri, ek iş geliri ve düzenli ödemeler gibi kalemleri yazın. Son üç-altı aylık hesap hareketlerinizi çıkarıp ortalama aylık nakit akışınızı görün. Sabit giderleri düştükten sonra kalan tutar, gerçek taksit kapasitenizdir.
- Kredi notunuzu başvurudan önce kontrol edin. Kredi notu raporunuzdaki skor, gecikmiş ödeme satırları ve kart borcu oranı bankanın limit hesabını doğrudan etkiler. Kart borçlarını azaltmak ve kısa sürede art arda çok sayıda başvuru yapmamak notu toparlar. Kredi notu düşmeden kredi çekilir mi? sorusunun yanıtı da burada işinize yarar; her sorgu kredi notunu aynı ölçüde etkilemez.
- Peşinatı ve ekspertiz etkisini hesaplayın. Banka kredi tutarını satış fiyatına göre değil, ekspertiz değerine göre belirler. Ekspertiz, konuştuğunuz fiyatın altında çıkarsa aradaki farkı peşinattan karşılamanız gerekir. 2.500.000 TL’lik bir ev için 500.000 TL peşinat planlarken ekspertizin 2.300.000 TL çıkması hâlinde kredi üst limitinin de düştüğünü hesaba katın.
- Ön onay başvurusunu doğru bankayla yapın. Maaş müşterisi olduğunuz banka, belgelerinizi zaten tanıdığı için süreci hızlandırabilir. Yine de iki üç bankadan limit, faiz ve masraf karşılaştırması almak somut fark yaratır.
- Limit ve taksidi yazılı isteyin. Sözlü “olur” yerine onaylanan limit, vade ve aylık taksit tutarını içeren bir ön değerlendirme belgesi talep edin. Bu belge, sonradan çıkabilecek sürprizleri azaltır.
- Aylık maliyeti masraflarla tamamlayın. Taksit tek kalem değil; sigorta primleri, vergi kesintileri ve tek seferlik işlem ücretleri bütçeye eklenir. Aşağıdaki tablo bu farkı görünür kılıyor.
Örnek: 2 milyon TL kredide taksit ve toplam maliyet
Aşağıdaki rakamlar hesap mantığını göstermek için varsayımsaldır, bağlayıcı teklif değildir.
| Kalem | Tutar / koşul |
|---|---|
| Konut satış fiyatı | 2.500.000 TL |
| Peşinat | 500.000 TL |
| Kredi talebi | 2.000.000 TL |
| Vade | 120 ay |
| Aylık faiz (varsayım) | %2,5 |
| Aylık taksit | yaklaşık 52.700 TL |
| Toplam geri ödeme | yaklaşık 6.320.000 TL |
| Toplam faiz | yaklaşık 4.320.000 TL |
Aynı 2 milyon TL için vadeyi 60 aya indirdiğinizde aylık taksit yaklaşık 65.000 TL’ye çıkar, toplam faiz ise belirgin biçimde azalır. Taksit kapasiteniz ile toplam maliyet arasındaki dengeyi bu iki senaryoda görmek mümkün.
Gerçek aylık maliyete eklenen kalemler
- Vergi ve fon kesintileri: Faiz üzerinden alınan BSMV ve kredi türüne göre değişen KKDF kesintileri taksit içinde yer alır; sözleşmede yıllık maliyet oranı olarak görünür. Konut kredisi masrafları tablosu bu kalemleri kalem kalem ayırıyor.
- DASK ve konut sigortası: DASK zorunludur; konut sigortası ise bankanın talebine bağlıdır. Primler peşin ya da taksitle ödenir, her hâlükârda ilk yıl bütçesine girer.
- Hayat sigortası: Kural olarak zorunlu tutulamaz, ancak banka teminat için isteyebilir. Poliçe düzenlenirse prim aylık maliyete eklenir.
- Tek seferlik masraflar: Ekspertiz ücreti, ipotek tesis masrafı ve tapu harcının alıcı payı kredi kullanımı sırasında ödenir.
İki banka teklifini karşılaştırırken yalnızca taksit tutarına bakmak yanıltır. Yıllık maliyet oranı faiz, vergi, sigorta ve ücretlerin tamamını tek sayıya indirir; aynı taksidi veren iki teklifin gerçek maliyeti bu oranda ayrışır.
Sık yapılan hatalar
- Sadece aylık taksidi konuşup sigorta ve tapu masraflarını bütçeye koymamak.
- Konut kredisi ön onayı kesin onay sanıp kapora ödemek.
- Ekspertiz değerini hiç sormadan satış fiyatı üzerinden kredi hesabı yapmak.
- Ön onay süresi dolmadan yeni bir taşıt veya ihtiyaç kredisi kullanarak limiti eritmek.
- Peşinatın tamamını konuta ayırıp masraflar için nakit bırakmamak.
Ön onay sonrası kontrol listesi
Belgede yazan geçerlilik tarihini takviminize not edin ve faiz oranı hareketlerini haftalık izleyin. Beğendiğiniz konutta önce ekspertiz randevusu alın, ardından tapu kaydındaki ipotek ve takyidat bilgilerini kontrol edin. Satıcının mevcut kredisini devralmayı düşünüyorsanız konut kredisinde borç devri adımlarını ayrıca okumanız gerekir; ipotek fekki tamamlanmadan yeni kredi ödemesi yapılmaz.
Konut kredisi ön onay, ev bakma sürecinde en az konuşulan ama bütçeye en çok etki eden adımlardan biridir. Limitinizi, süresini ve masraf kalemlerini baştan yazıya döktüğünüzde karşınıza çıkan evlerin hangisine gerçekten yetebileceğinizi tahminle değil hesapla bilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Konut kredisi ön onay ne kadar sürede çıkar?
Bankaya ve başvuru kanalına göre değişir. Dijital başvurularda birkaç saat, şubeden yapılan başvurularda birkaç iş günü sürebilir; belgelerin tam olması süreyi kısaltır.
Ön onay almak kredi notunu düşürür mü?
Başvuru sırasında yapılan sorgu notu geçici olarak etkileyebilir. Kısa sürede çok sayıda bankaya başvurmak ise notu daha belirgin biçimde aşağı çeker; bu yüzden önce iki üç bankayla sınırlı kalmak mantıklıdır.
Ön onay alınca faiz oranı sabitlenir mi?
Genellikle hayır. Ön onay bir limit değerlendirmesidir; kesin onay ve kredi kullanım anındaki oran geçerli olur. Faiz yükselirse aynı limit için taksit tutarı artar.
Ön onay tutarı ekspertiz sonrası düşer mi?
Ekspertiz değeri satış fiyatının altında kalırsa kredi üst limiti düşebilir. Aradaki farkı peşinattan karşılamanız gerekir, bu yüzden peşinatı hesaplarken tampon pay bırakmak işe yarar.
Birden fazla bankadan ön onay alınabilir mi?
Alınabilir ve karşılaştırma için faydalıdır. Ancak her başvurunun kredi notu sorgusu anlamına geldiğini unutmayın; başvuruları birkaç güne yaymak daha güvenli sonuç verir.
İlgili yazılar
- Konut Kredisi Peşinatı: 3 Senaryoyla Kural ve Masraflar
- Konut Kredisi Tapu Harcı ve BSMH Muafiyeti: Kim Ne Kadar Öder?
- Konut Kredisi Masrafları: KKDF ve BSMV Dahil Gerçek Maliyet Tablosu
Bankaların güncel oranlarıyla aylık taksidi karşılaştırın.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır, kişisel finansal danışmanlık değildir. Oran ve mevzuat bilgileri yazının yayımlandığı tarihteki kaynaklara dayanır; işlem yapmadan önce güncel koşulları bankanızdan teyit edin.
