Kısaca: Konut kredisi aylık maliyet oranı, faiz dışındaki tüm zorunlu masrafların kredi tutarına oranlanıp vadeye yayılmasıyla bulunur. Önce peşin ödenen masrafları ve sigorta primlerini toplayın, bunları aylık eşdeğere çevirin, ardından taksit içindeki faizle birleştirip kredi tutarına bölün. Böylece iki bankanın teklifini tek tabloda aynı ölçütlerle karşılaştırabilirsiniz.
- Aylık maliyet oranı, faiz + tahsis ücreti + ekspertiz + zorunlu sigortaların kredi tutarına oranıdır.
- Peşin ödenen masraflar vadeye bölünerek aylık eşdeğere çevrilir; sigorta primleri yıllık yenilendiği için ayrı hesaplanır.
- İki bankayı karşılaştırırken aynı kredi tutarı, aynı vade ve aynı masraf kapsamı kullanılmalıdır.
- Düşük faizli teklif, yüksek tahsis ve sigorta masrafıyla toplamda daha pahalı çıkabilir.
- Hesabı yıllık maliyet oranına çevirerek farklı vadeleri de kıyaslayabilirsiniz.
İçindekiler
Konut kredisi aylık maliyet oranı, faizle birlikte tahsis ücreti, ekspertiz ve zorunlu sigorta primlerinin kredi tutarına oranlanıp vadeye yayılmasıyla bulunan tek bir yüzdedir. Bu oran, iki bankanın teklifini aynı zeminde karşılaştırmanın en pratik yoludur; çünkü bankaların ilan ettiği faiz oranı çoğu zaman dosyanın tam maliyetini göstermez. Aşağıdaki beş adım, elinizdeki iki teklifi tek tabloda toplamanızı sağlar.
Konut kredisi aylık maliyet oranı neden faiz oranından farklıdır?
Bankanın açıkladığı faiz oranı yalnızca anaparanın kullanım bedelidir. Oysa kredi dosyası açıldığında tahsis ücreti, ekspertiz raporu bedeli, DASK ve konut sigortası gibi kalemler de devreye girer. Bu masrafların bir kısmı peşin alınır, bir kısmı her yıl yenilenir.
Bu nedenle iki bankanın faiz oranı aynı görünse bile gerçek maliyet farklı çıkabilir. Aylık maliyet oranı, tüm bu kalemleri tek bir yüzdeye indirerek karşılaştırmayı netleştirir. Konut kredisinde BSMV ve KKDF alınmaz; yani hesabınıza bu iki kalem girmez.
Adım 1: Karşılaştırma tablosunun sabitlerini belirleyin
İki teklifi kıyaslamadan önce kredi tutarı, vade ve peşinat oranını sabitleyin. Örneğin 2.000.000 TL kredi, 120 ay vade ve yüzde 25 peşinat alın. Farklı tutarlarla yapılan karşılaştırma yanıltıcı olur.
Vade türünü de yazın: eşit taksitli mi, artan taksitli mi? Ödeme planı türleri toplam faizi doğrudan etkiler; ayrıntı için konut kredisi ödeme planı türleri yazısına bakabilirsiniz. Aynı vade ve aynı plan türüyle ilerlemek, sonraki adımların sağlıklı olması için önemlidir.
Adım 2: Peşin ödenen masrafları tek kalemde toplayın
Tahsis ücreti genellikle kredi tutarının belli bir yüzdesi olarak alınır; sözleşmede yazan oranı kredi tutarıyla çarpın. Ekspertiz bedeli sabit bir tutardır ve dosya açılışında peşin ödenir. İpotek tesis masrafı gibi tapu kaynaklı kalemler de buraya eklenir.
Bu kalemlerin krediye eklenip eklenmediğini mutlaka sorun. Masraflar krediye eklenirse anapara büyür ve faiz de o büyük tutar üzerinden işler. Bu ayrımı konut kredisi masrafları krediye eklenir mi yazısında ayrıntılı bulabilirsiniz. Masrafları hesabınızda ayrı tutmak, gerçek yükü görmenizi kolaylaştırır.
Adım 3: Zorunlu sigortaların yıllık primini hesaplayın
DASK primi konutun bulunduğu bölgeye ve metrekareye göre değişir; konut sigortası primi ise binanın yaşı ve teminat kapsamıyla şekillenir. Bankadan yıllık prim tutarını isteyin. Bu tutarı vade yılı sayısıyla çarpıp toplam sigorta yükünü bulun.
Poliçe her yıl yenilendiği için primler yıllar içinde artabilir. Hesabı ilk yılın primiyle yapıyorsanız bunu tabloya not edin; iki bankanın primi arasındaki fark, faiz farkından büyük çıkabilir. Zorunlu olmayan ek teminatları hesaba katmayın, yoksa karşılaştırma şişer.
Adım 4: Tüm masrafları aylık eşdeğere çevirin
Peşin masraf toplamını vade ayına bölün. Örneğin 40.000 TL peşin masraf, 120 ayda ayda yaklaşık 333 TL’ye denk gelir. Sigorta primlerini de aynı yöntemle aylıklandırın: toplam prim tutarını vade ayına bölün.
Ardından bankanın verdiği aylık taksit tutarını alın. Taksitin içindeki faiz kısmını ayrı görmek isterseniz amortisman tablosundan ilk ayın faiz satırına bakın. Masraf eşdeğerlerini bu faizle toplayıp kredi tutarına bölün; çıkan oran, konut kredisi aylık maliyet oranının yaklaşık değeridir.
Adım 5: İki bankayı aynı tabloda karşılaştırın
Aşağıdaki tablo, 2.000.000 TL kredi ve 120 ay vade varsayımıyla iki kurgusal teklifi yan yana gösterir. Rakamlar örnektir; kendi tekliflerinizin tutarlarını yerine yazın.
| Kalem | A Bankası | B Bankası |
|---|---|---|
| Aylık faiz oranı | %2,79 | %2,69 |
| Aylık taksit | 58.900 TL | 57.600 TL |
| Tahsis ücreti (peşin) | 10.000 TL | 25.000 TL |
| Ekspertiz ve tapu masrafı | 12.000 TL | 12.000 TL |
| Yıllık DASK + konut sigortası | 9.000 TL | 14.000 TL |
| Masrafların aylık eşdeğeri | yaklaşık 933 TL | yaklaşık 1.475 TL |
| Aylık maliyet oranı (yaklaşık) | %2,84 | %2,76 |
Tabloda B Bankası daha düşük faiz veriyor ama tahsis ve sigorta masrafı daha yüksek. Yine de toplamda öne geçiyor. Tersi de olabilir: faizi düşük görünen teklif, masraflarla pahalı hale gelebilir. Kararı taksit tutarına değil, son satırdaki orana göre verin.
Faiz oranı sonradan değişirse taksitin nasıl etkileneceğini bilmek de işinize yarar; konut kredisi faiz oranı düşerse taksit nasıl değişir yazısı üç senaryoyla bunu anlatıyor. Sabit ve değişken faiz mantığını merak ediyorsanız, sabit ve değişken faiz farkı yazısındaki çerçeve konut kredisi için de geçerli.
Sık yapılan hatalar
- Yalnızca faiz oranına bakıp tahsis ücretini ve sigorta primini hesaba katmamak.
- Masrafların krediye eklenip eklenmediğini sormadan taksitleri karşılaştırmak.
- Farklı vade veya farklı kredi tutarıyla iki teklifi yan yana koymak.
- İlk yıl sigorta primini tüm vade boyunca sabit sanmak.
- Zorunlu olmayan ek teminatları hesaba katarak maliyeti şişirmek.
Adım adım yapılacaklar listesi
- Kredi tutarı, vade ve peşinatı sabitleyin.
- Her bankadan yazılı teklif isteyin; tahsis, ekspertiz ve sigorta tutarlarını ayrı ayrı alın.
- Peşin masrafları toplayıp vade ayına bölün.
- Yıllık sigorta primlerini vadeye yayın.
- Masraf eşdeğerini taksit içindeki faizle birleştirip kredi tutarına bölün.
- Sonuçları aynı tabloda karşılaştırın; gerekirse yıllık maliyet oranına çevirin.
Bu hesap, bankanın resmî yıllık maliyet oranı tablosunun yerini tutmaz; yine de iki teklif arasındaki farkı kendi gözünüzle görmenizi sağlar. Sözleşmeyi imzalamadan önce bankanın kendi hesapladığı yıllık maliyet oranını isteyin ve kendi tablonuzla karşılaştırın.
Sık sorulan sorular
Konut kredisi aylık maliyet oranı ile yıllık maliyet oranı aynı şey mi?
Aynı mantığın farklı ölçekleridir. Aylık oranı 12 ile çarparak yaklaşık yıllık orana ulaşırsınız; bankaların resmî tablolarında yıllık maliyet oranı yer alır.
Tahsis ücreti hesaba katılmalı mı?
Evet. Tahsis ücreti kredi tutarının yüzdesi olarak alındığı için toplam maliyeti doğrudan etkiler. Peşin ödeniyorsa vadeye bölerek aylık eşdeğerini hesaba ekleyin.
DASK ve konut sigortası zorunlu mu?
Konut kredisinde DASK ve konut sigortası bankalar tarafından genellikle zorunlu tutulur. Primler yıllık yenilendiği için hesabı vade boyunca toplam prim üzerinden yapmak daha doğru olur.
Masraflar krediye eklenirse hesap nasıl değişir?
Masraflar krediye eklenirse anapara büyür ve faiz bu büyük tutar üzerinden işler. Bu durumda masrafı ayrıca aylıklandırmak yerine yeni taksit tutarını esas almanız gerekir.
İki bankanın vadesi farklıysa nasıl karşılaştırırım?
Her iki teklifi de yıllık maliyet oranına çevirerek karşılaştırın. Böylece vade farkı yarattığı sapmayı büyük ölçüde dengelersiniz.
İlgili yazılar
- Konut Kredisi Faiz Oranı Düşerse Taksit Nasıl Değişir? 3 Senaryo
- Konut Kredisi Ödeme Planı Türleri: 2026 Karşılaştırması
- Konut Kredisi Ekspertiz Raporuna İtiraz: 2026’da 7 Adım
Bankaların güncel oranlarıyla aylık taksidi karşılaştırın.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır, kişisel finansal danışmanlık değildir. Oran ve mevzuat bilgileri yazının yayımlandığı tarihteki kaynaklara dayanır; işlem yapmadan önce güncel koşulları bankanızdan teyit edin.
